Contratto d'affitto: tutto quello che c'è da sapere

Per affittare un appartamento in Svizzera, deve firmare un contratto d’affitto. Quali informazioni devono obbligatoriamente apparire in un contratto di locazione e quali sono facoltative? Cosa bisogna pagare? Facciamo il punto sul contratto.

Il contratto di locazione è un contratto locativo tra lei e un'agenzia immobiliare o tra lei e i proprietari. Il contratto di locazione serve a disciplinare due questioni:

  • Come l'agenzia o i proprietari danno ad un locatario un appartamento o un locale commerciale - "una cosa" seconda l'appellazione del Diritto delle obbligazioni (article 253) – in affitto.

Come il locatario può disporre dell'appartamento o del locale commerciale?

Quando firmate un contratto d'affitto, o contratto locativo, in quanto locatari avete dei diritti e dei doveri descritti dal Codice delle obbligazioni. A questo si aggiunge un regolamento cantonale, per esempio le ''Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV)".

Un contratto di locazione deve essere scritto?

Il contratto di locazione può essere concluso oralmente, ma in Svizzera, si preferisce farlo per iscritto. Non esiste un modulo ufficiale e unico per tutta la Svizzera. In Svizzera tedesca, le agenzie immobiliari o i proprietari utilizzano spesso il modello di contratto di locazione della HEV (Hauseigentümerverbandes). In Svizzera francese, il modello del contratto di locazione varia.

Lei gode pertanto di un'ampia libertà nel concludere un contratto di locazione. Ma non al momento della disdetta! La disdetta di un contratto deve sempre essere fatta per iscritto.

Perché devo fornire una garanzia d'affitto?

L'agenzia immobiliare o i proprietari possono chiederle, in quanto locatario, di fornire una garanzia di affitto. Per un appartamento, si tratta di una somma pari a tre mesi di affitto al massimo. Nel caso di un locale commerciale, l'importo del deposito di garanzia non è regolamentato per legge.

Posso chiedere quanto pagava per l'affitto il locatario precedente?

La legge vi dà il diritto di chiedere all'agenzia immobiliare o al proprietario quanto pagava il precedente locatario per l'appartamento che desiderate affittare. Questo allo scopo di evitare aumenti d'affitto ingiustificati. In alcuni cantoni, in caso di scarsità di alloggi, l'agenzia immobiliare o il proprietario devono automaticamente informarvi dell'importo dell'affitto del precedente locatario tramite un formulario ufficiale.

Perché devo fornire una garanzia d'affitto?

L'agenzia immobiliare o i proprietari possono chiedervi, in quanto locatario, di fornire una garanzia d'affitto. Per un appartamento, si tratta di una somma pari a tre mesi d'affitto al massimo. Nel caso di un locale commerciale, l'importo del deposito di garanzia non è regolamentato per legge.

Potete depositare tre mesi di affitto sotto forma di deposito bancario o potete firmare un contratto di fideiussione. In questo caso pagate solamente una fattura annuale.

Le spese: di cosa si tratta?

Oltre all'affitto, la locazione di un appartamento implica altri costi, ovvero delle spese, quali ad esempio: le spese per il riscaldamento o l'acqua calda. Affinché l'agenzia o i proprietari possano fatturare le spese, devono citarle esplicitamente, specificatamente e chiaramente nel contratto di locazione. Le formule ambigue come “altre spese” non sono autorizzate. Le spese accessorie citate unicamente nelle condizioni generali del contratto non sono valide.

Legalmente, un'agenzia o un proprietario possono fatturare solo quanto realmente pagano. Se avete dubbi, potete chiedere di consultare le prove del pagamento.

La fatturazione delle spese si fa tramite forfait o acconti:

  • Forfait: l'agenzia immobiliare o il proprietario non sono obbligati ad effettuare un conteggio dettagliato, ma devono indicare l'importo che si applica alle spese. Per esempio, se ci pattuisce un affitto mensile netto CHF 1'300.- più spese mensili CHF 220.-, significa che lei dovrà pagare CHF 1'520.- al mese, qualunque sia l'importo reale delle spese di gestione.
  • Acconti: il locatario versa ogni mese un acconto per le spese (per esempio CHF 220 mensili) e a fine anno riceve un conteggio preciso. Può quindi dover versare la differenza o ricevere dei soldi (conguaglio).

In ogni caso, prima di firmare il contratto di locazione, le suggeriamo di chiedere all'agenzia o al proprietario quali sono stati i costi reali negli ultimi tre anni. Così potrà sincerarsi, in particolar modo se si applica il sistema per acconti, di non pagare né più né meno del dovuto. L'associazione locatari (ASLOCA) ha pubblicato una lista di che permette di verificare le spese.

Posso subaffittare l'appartamento che affitto?

Lei può subaffittare il suo appartamento solo a determinate condizioni. Se lo fa, per l'agenzia immobiliare o i proprietari, permane comunque l'unico responsabili. Perciò le raccomandiamo, in quanto locatario principale, di stipulare contratti scritti con i sublocatari.

La sua agenzia immobiliare o i proprietari possono rifiutare una sublocazione se:

  • ricava un guadagno grazie al subaffitto, in questo caso, aumenteranno l'affitto rispetto a quello che lei paga abitualmente,
  • i suo sublocatari modificano l'utilizzo dell'appartamento o provocano rumori molesti. Il Codice delle obbligazioni descrive così tale fattispecie: “se il locatore subisce importanti pregiudizi a causa della sublocazione".
  • non vive nell'appartamento durante la sublocazione.
  • non fornisce all'agenzia immobiliare o ai proprietari nessuna informazione sulle condizioni della sublocazione. Queste comprendono i dati personali del sublocatario, l'utilizzo concordato, la durata della sublocazione.

Che cos'è un contratto di locazione solidale?

Se lei condivide un appartamento, ma non vuole subaffittare, può optare per un contratto di locazione solidale. Questo significa che tutti i locatari hanno gli stessi diritti e gli stessi obblighi, infatti tutti i coinquilini firmano il contratto di locazione.

Ogni locatario solidale è responsabile dell'importo totale dell'affitto. Questo significa che se uno dei coinquilini non paga, l'agenzia immobiliare o i proprietari possono esigere la totalità dell'affitto non pagato dagli altri coinquilini, anche qualora questi ultimi avessero già traslocato.

Quali riparazioni devo pagare?

Le piccole riparazioni che si possono effettuare da soli senza essere un professionista del settore fanno parte di quella che viene definita “ordinaria manutenzione”. In questo caso, lei deve farsi carico dei costi (fino a circa CHF 150.-).

Il tubo della doccia che perde, il porta spazzolini rotto devono essere sostituiti a sue spese. Ovviamente, non può riparare da solo la lavastoviglie; in questo caso allora l'agenzia o il proprietario devono pagare.

Come rescindere un contratto di locazione?

Occorre sempre rescindere un contratto di locazione per iscritto, preferibilmente tramite lettera raccomandata. Non esistono regole giuridiche quanto alle date e scadenze di preavviso, ma solo prassi giurisprudenziali. Spesso, il contratto d'affitto fa riferimento a dei “limiti di rescissione locali”. In Svizzera possono variare da un cantone all'altro, così come da un distretto o addirittura da un comune all'altro. Non esiti a chiedere all'autorità competente quali termini che vengono solitamente applicati nel vostro luogo di residenza.

Ovviamente, può anche dare un preavviso di rescissione al di fuori dei termini previsti. In questo caso lei dovrà cercare un locatario in grado di subentrare nel suo contratto.

Come scegliere locatario che possa per subentrare nel mio contratto di locazione in caso di rescissione al di fuori dei termine previsti?

La legge fissa le condizioni che un locatario deve adempiere per subentrare in un contratto: il locatario deve essere solvibile, ragionevole e disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni:

  • Si è solvibili se si hanno abbastanza mezzi finanziari per pagare la totalità dell'affitto nei termini. Può comprovarlo mediante una busta paga. Nella maggior parte dei casi, le sarà chiesto di fornire anche un estratto dell'Ufficio esecuzioni.
  • Si è ragionevoli se si affitta l'appartamento per abitarvi secondo le condizioni di locazione. Per esempio, non è ragionevole pensare che una persona sola affitti un appartamento che è espressamente descritto come un appartamento familiare. Non si è ragionevoli nemmeno se si desidera trasformare l'appartamento affittato in una panetteria.

L'agenzia immobiliare o i proprietari dispongono di un mese per rispondere alla sua proposta inerente al subentrante. Le consigliamo di proporre almeno tre dossier completi all'agenzia o ai proprietari affinché possano scegliere la persona che riprenderà il suo contratto.

Contratto di locazione: informazioni chiave

Ecco in poche parole le informazioni più importanti:

  • Non esiste un modulo ufficiale per un contratto di locazione,
  • Non è obbligatorio firmare un contratto scritto (le raccomandiamo però di chiedere un contratto scritto),
  • Quasi tutte le agenzie immobiliari o i proprietari richiedono una garanzia d'affitto con deposito bancario o tramite fideiussione come la garanzia di affitto senza deposito Firstcaution,
  • Le spese devono essere accuratamente descritte nel contratto di locazione. Le formule poco chiare o le menzioni figuranti solamente nelle condizioni generali non sono valide.
  • Lei può, a determinate condizioni, subaffittare il suo appartamento. In questo caso non dimentichi di stipulare un contratto di locazione scritto con il sublocatario.
  • Deve pagare le piccole riparazioni fino a un importo di circa CHF 150.-.
  • Deve rescindere il suo contratto di locazione per iscritto. Il mezzo piu adeguato è la lettera raccomandata.
  • Il locatario o la locataria che lei propone per riprendere il contratto deve essere ragionevole e solvibile.

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