Contratto d'affitto: tutto quello che c'è da sapere

Per affittare un appartamento in Svizzera, dovete firmare un contratto d’affitto. Quali informazioni devono obbligatoriamente apparire in un contratto di locazione e quali sono facoltative? Cosa bisogna pagare? Facciamo il punto sul contratto d'affit

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Céline Frey
Agosto 05, 2020

Il contratto d'affitto è un contratto locativo tra voi e un'agenzia immobiliare o tra voi e i proprietari. Il contratto d'affitto serve a disciplinare due questioni:

Quando firmate un contratto d'affitto, o contratto locativo, in quanto locatari avete dei diritti e dei doveri descritti dal Codice Civile Svizzero. A questo si aggiunge un regolamento cantonale, per esempio le Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV). Vi raccomandiamo di informarvi sulle regole applicate nel cantone in cui firmate un contratto.

Un contratto locativo deve essere scritto?

Il contratto d'affitto può essere concluso oralmente, ma in Svizzera, si preferisce farlo per iscritto. Non esiste un modulo ufficiale e unico per tutta la Svizzera. In Svizzera tedesca, le agenzie immobiliari o i proprietari utilizzano spesso il modello di contratto d'affitto della HEV (Hauseigentümerverbandes). In Svizzera Romanda, il modello del contratto d'affitto varia.

Avete quindi una grande libertà nel concludere un contratto d'affitto. Ma non al momento della disdetta! La disdetta di un contratto deve sempre essere fatta per iscritto.

Cosa contiene un contratto d'affitto?

Numerosi punti sono definiti legalmente, il contratto d'affitto non può derogarvi. Se delle clausole del contratto derogano a queste regole, non possono essere considerate valide. Per esempio la clausola dell'1%. Spesso, nei contratti d'affitto, si stipula che dovete pagare le riparazioni fino all'1% dell'affitto netto, perché fino a questa somma le riparazioni sarebbero considerate come parte dell'ordinaria manutenzione. Questa clausola non è valida.

Posso chiedere quanto pagava per l'affitto il locatario precedente?

La legge vi dà il diritto di chiedere all'agenzia immobiliare o al proprietario quanto pagava il precedente locatario per l'appartamento che desiderate affittare. Questo allo scopo di evitare aumenti d'affitto ingiustificati. In alcuni cantoni, in caso di scarsità di alloggi, l'agenzia immobiliare o il proprietario devono automaticamente informarvi dell'importo dell'affitto del precedente locatario tramite un formulario ufficiale.


Perché devo fornire una garanzia d'affitto?

L'agenzia immobiliare o i proprietari possono chiedervi, in quanto locatario, di fornire una garanzia d'affitto. Per un appartamento, si tratta di una somma pari a tre mesi d'affitto al massimo. Nel caso di un locale commerciale, l'importo del deposito di garanzia non è regolamentato per legge.

Potete depositare tre mesi di affitto sotto forma di deposito bancario o potete firmare un contratto di fideiussione. In questo caso pagate solamente una fattura annuale.

Le spese: cosa sono?

Oltre all'affitto, la locazione di un appartamento implica degli altri costi, chiamati spese, per esempio: le spese per il riscaldamento o l'acqua calda. Affinché l'agenzia o i proprietari possano fatturare le spese, devono citarle esplicitamente, specificatamente e chiaramente nel contratto d'affitto. Le formule ambigue come “altre spese” non sono autorizzate. Le spese accessorie citate unicamente nelle condizioni generali del contratto non sono valide.

Legalmente, un'agenzia o un proprietario possono fatturare solo quanto realmente pagano. Se avete dubbi, potete chiedere di consultare le prove del pagamento.

La fatturazione delle spese si fa tramite forfait o acconto:

  • Forfait: l'agenzia immobiliare o il proprietario non sono obbligati a fare un conteggio dettagliato, ma ad indicare l'importo che si applica alle spese. Per esempio, affitto mensile netto 1300 CHF più spese mensili 220 CHF, significa che dovrete pagare 1520 CHF al mese, qualunque sia l'importo reale delle spese di gestione.
  • Acconto: il locatario versa ogni mese un acconto per le spese (per esempio 220 CHF mensili) a fine anno riceve un conteggio preciso. Può allora dover pagare di più o essere rimborsato.

In ogni caso, prima di firmare il contratto d'affitto, chiedete all'agenzia o al proprietario quali sono stati i costi reali negli ultimi tre anni. Così sarete, soprattutto per gli acconti, di non pagare né troppo né troppo poco. L'associazione locatari (ASLOCA) ha pubblicato una lista di che permette di verificare le spese//des frais de service.




Posso subaffittare l'appartamento che affitto?

Potete subaffittare il vostro appartamento solo a determinate condizioni. Se lo fate, per l'agenzia immobiliare o i proprietari, siete comunque gli unici responsabili. Perciò vi raccomandiamo, in quanto locatari principali, di stipulare contratti scritti con i sublocatari.

La vostra agenzia immobiliare o i proprietari possono rifiutare una sublocazione se:

  • guadagnate grazie al subaffitto, in questo caso, aumenteranno l'affitto rispetto a quello che pagate abitualmente,
  • i vostri sublocatari modificano l'utilizzo dell'appartamento o provocano rumori molesti. Nel Diritto delle obbligazioni il caso viene così descritto “se il locatore subisce importanti pregiudizi a causa della sublocazione".
  • Non vivete nell'appartamento durante la sublocazione.
  • Non fornite all'agenzia immobiliare o ai proprietari nessuna informazione sulle condizioni della sublocazione. Queste comprendono i dati personali del sublocatore, l'utilizzo concordato, la durata della sublocazione.

Che cos'è un contratto d'affitto solidale?

Se condividete un appartamento, ma non volete subaffittare, potete firmare un contratto d'affitto solidale. Questo significa che tutti i locatari hanno gli stessi diritti e gli stessi obblighi, infatti tutti i coinquilini firmano il contratto d'affitto.

Ogni locatario solidale è responsabile dell'importo totale dell'affitto. Questo significa che se uno dei coinquilini non paga, l'agenzia immobiliare o i proprietari possono esigere la totalità dell'affitto non pagato dagli altri coinquilini, anche qualora essi avessero già traslocato.

Quali riparazioni devo pagare?

Le piccole riparazioni che potete effettuare da soli senza essere un professionista del settore fanno parte di quella che viene definita “ordinaria manutenzione”. In questo caso, dovete farvi carico dei costi (fino a circa 150€). Il tubo della doccia che perde, il porta spazzolini rotto devono essere sostituiti a spese vostre. Naturalmente, non potete aggiustare da soli la lavastoviglie, in questo caso allora l'agenzia o il proprietario devono pagare.

Come rescindere un contratto d'affitto?

Dovete sempre rescindere un contratto per iscritto, preferibilmente tramite lettera raccomandata. Non esistono regole giuridiche quanto alle date e scadenze di preavviso, ma solo delle sentenze. Spesso, il contratto d'affitto fa riferimento a dei “limiti di rescissione locali”. In Svizzera possono variare da un cantone all'altro, così come da un distretto o addirittura da un comune all'altro. Chiedete al vostro ufficio locale di locazione i termini che vengono solitamente applicati nel vostro luogo di residenza.

Naturalmente, potete anche dare un preavviso di rescissione al di fuori dei termini previsti. In questo caso dovete cercare un locatario per subentrare nel contratto.

Come scegliere un.a locatario.a per subentrare nel mio contratto d'affitto in caso di rescissione al di fuori delle termine previsti?

La legge fissa le condizioni che un.a locatario.a deve riempire per subentrare in un contratto: il locatario o la locataria devono essere solvibili, ragionevoli e disposti a riprendere il contratto alle stesse condizioni:

  • Siete solvibili se avete abbastanza denaro per pagare la totalità dell'affitto nei termini. Potete provarlo con una busta paga. Nella maggior parte dei casi, dovrete fornire anche un estratto dell'Ufficio esecuzioni.
  • Siete ragionevoli, se affittate l'appartamento per abitarvi secondo le condizioni di locazione. Per esempio, non è ragionevole pensare che una persona sola affitti un appartamento che è espressamente descritto come un appartamento familiare. E se volete trasformare l'appartamento affittato in una panetteria, neanche in questo caso siete ragionevoli.

L'agenzia immobiliare o i proprietari dispongono di un mese per rispondere alla vostra proposta di locatario.a. Vi consigliamo di proporre almeno tre dossier completi all'agenzia o ai proprietari affinché possano scegliere la persona che riprenderà il contratto. Se l'agenzia o i proprietari rifiutano il locatario che proponete benché questo sia ragionevole e solvibile, siete allora liberi dai vostri obblighi contrattuali.

Contratto d'affitto: informazioni chiave

Ecco in poche parole le informazioni più importanti:

  • Non esiste un modulo ufficiale per un contratto d'affitto,
  • Non è obbligatorio firmare un contratto scritto (vi raccomandiamo però di chiedere un contratto scritto),
  • Avete il diritto di sapere quanto l'appartamento costava (affitto e spese) fino al momento del vostro contratto,
  • Quasi tutte le agenzie immobiliari o i proprietari richiedono una garanzia d'affitto con deposito bancario o tramite fideiussione come la garanzia d'affitto senza deposito Firstcaution,
  • Le spese devono dettagliatamente essere descritte nel contratto di locazione. Le formule poco chiare o le menzioni figuranti solamente nelle condizioni generali non sono valide.
  • Potete, a determinate condizioni, subaffittare il vostro appartamento. In questo caso non dimenticate di stipulare un contratto d'affitto scritto con il sublocatorio.
  • Dovete pagare le piccole riparazioni fino a un importo di circa 150 CHF.
  • Dovete rescindere il vostro contratto d'affitto per iscritto. Il mezzo migliore è la lettera raccomandata.
  • Il locatario o la locataria che proponete per riprendere il contratto deve essere ragionevole e solvibile.

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