Bail à loyer: tout ce que vous devez savoir

Pour louer un appartement en Suisse, vous signez un bail à loyer. Qu'est-ce qui est obligatoire dans un bail à loyer et qu'est-ce qui ne l'est pas ? Que faut-il payer? Nous faisons le point sur le bail à loyer.

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Céline Frey
Août 05, 2020

Le bail à loyer est un contrat de location entre vous et une régie ou des propriétaires. Le bail à loyer régit deux choses :

Comment la régie ou les propriétaires donnent au locataire un appartement ou un local commercial - "une chose" comme l'appelle le Code suisse des obligations (article 253) à louer.

Comment le locataire paie pour profiter de l’appartement ou du local commercial.
Quand vous signez un bail à loyer, ou contrat de location, en tant que locataire, vous avez des droits et des obligations décrites dans le Code Civil Suisse. Le Code Civil est complété par un règlement cantonal, par exemple, les Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV). Nous vous recommandons de vous informer des usages dans le canton où vous signez un bail.

Un bail à loyer doit-il être écrit ?

Le bail à loyer peut être conclu oralement, mais en Suisse, il est d'usage d'avoir un bail à loyer écrit. Il n’existe pas un formulaire officiel et unique pour toute la Suisse. En Suisse allemande, les régies ou propriétaires utilisent souvent le modèle de bail à loyer de la HEV (Hauseigentümerverbandes). En Suisse Romande, le modèle du contrat de bail à loyer varie.

Vous et la régie ou les propriétaires disposez d'une grande liberté lors de la conclusion d'un bail à loyer. Pas au moment de la résiliation ! La résiliation d’un bail à loyer doit toujours être faite par écrit.

Pourquoi dois-je fournir une garantie de loyer ?

La régie ou les propriétaires peuvent vous demander, en tant que locataire, de fournir une garantie de loyer, aussi appelée caution de loyer. Pour un appartement, il s'agit d'un maximum de trois mois de loyer. Dans le cas d’un local commercial, le montant du dépôt de garantie n'est pas limité par la loi.

Vous pouvez déposer trois mois de loyer sous forme de compte de dépôt bancaire ou vous pouvez signer un contrat de cautionnement. Dans ce cas, vous payez uniquement une facture annuelle.

Les charges: qu’est-ce que c’est ?

En plus du loyer, la location d'un appartement entraîne d'autres frais, appelés les charges, par exemple les frais de chauffage ou d’eau chaude,. Pour que la régie ou les propriétaires puissent facturer des charges, il doit les mentionner explicitement, spécifiquement et clairement dans le bail à loyer.


La facturation des charges se fait par forfait ou par acomptes:


Forfait : la régie ou les propriétaires ne sont pas tenu·es de vous établir un décompte, mais d’indiquer le montant qui s'applique aux frais de service. Par exemple, un loyer net par mois : 1300 CHF plus des frais de service de 220 CHF par mois. Cela signifie que vous devez payer 1520 CHF par mois, quel que soit le montant réel des frais de service.

Acomptes : le locataire verse des acomptes pour les frais de service (par exemple CHF 220 par mois) et reçoit un décompte chaque année. Il peut alors devoir payer un supplément ou se faire rembourser.

Quel que soit le système utilisé par la régie ou les propriétaires, avant de signer le bail à loyer, demandez combien ont été les coûts réels au cours des trois dernières années. De cette façon, vous pouvez être sûr·e, surtout avec le système d'acomptes, que vous ne payez pas trop ou trop peu. L'association des locataires (ASLOCA) a publié une liste de contrôle pour la vérification des frais de service.

Puis-je sous-louer l’appartement que je loue ?

Vous pouvez sous-louer votre appartement sous certaines conditions uniquement. Si vous le faites, vous êtes toujours seul·e responsable devant la régie ou les propriétaires. C'est pourquoi nous vous recommandons, en tant que locataire principal, de conclure des contrats de location écrits avec les sous-locataires.

Votre régie ou propriétaires peuvent refuser une sous-location si:
  1. vous gagnez de l'argent en sous-louant, il vous fera donc payer un loyer plus élevé que celui que vous payez vous-même.
  2. votre sous-locataire change l'utilisation de l'appartement ou s'il y a des nuisances sonores. Le Code des obligations suisse décrit cela comme "si la régie ou les propriétaires subissent des inconvénients importants du fait de la sous-location".
  3. vous n'habitez pas vous-même dans l'appartement pendant la sous-location.
  4. vous ne donnez à la régie ou aux propriétaires aucune information sur les conditions de la sous-location. Cela comprend les données personnelles du sous-locataire, l'utilisation convenue, la durée de la sous-location et la sous-location.
Qu'est-ce qu'un bail à loyer solidaire ?

Si vous vivez dans une colocation mais ne souhaitez pas sous-louer, vous pouvez signer un contrat de bail à loyer solidaire. Cela signifie que tous les locataires ont les mêmes droits et obligations, car chaque personne signe le bail à loyer.


Tout locataire solidaire doit rendre compte à la régie ou aux propriétaires du montant total du loyer. Cela signifie que si un membre d'une colocation ne paie pas, la régie ou les propriétaires peuvent exiger la totalité du loyer impayé des autres membres, même s'ils ou elles ont déjà déménagé.

Quelles réparations dans l'appartement dois-je payer moi-même ?

Les petites réparations que vous pouvez effectuer vous-même sans être un·e professionnel*le font partie de ce qu'on appelle la petite maintenance. Vous devez payer les frais (jusqu'à environ CHF 150).

Un tuyau de douche qui fuit ou un verre de brosse à dents cassé doivent être remplacés à vos frais. Bien entendu, vous ne pouvez pas réparer le lave-vaisselle vous-même, la régie ou les propriétaires doivent donc payer.

Comment résilier un bail à loyer ?

Vous devez résilier par écrit, de préférence par courrier recommandé. Il n'existe pas de règles juridiques concernant les dates et les délais de préavis, mais uniquement des décisions de justice. Souvent, le bail à loyer fait référence à des "dates de résiliation locales". En Suisse, elles peuvent varier dans chaque canton, district et même d'une commune à l'autre. Demandez à votre bureau local de location ce qui s'applique à votre municipalité de résidence.


Bien entendu, vous pouvez également donner un préavis de résiliation en dehors du délai. Dans ce cas, vous devez chercher un·e locataire pour reprendre votre bail.

Comment choisir un·e locataire pour reprendre le bail à loyer en cas de résiliation hors-date ?

La loi fixe les conditions qu'un·e locataire doit remplir pour reprendre le bail: le ou la locataire doit être solvable, raisonnable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions:

  1. Vous êtes solvable si vous avez assez d'argent pour payer le loyer en totalité et dans les délais. Vous pouvez le prouver avec une fiche de salaire. Dans la plupart des cas, vous devrez également fournir un extrait de l’Office des Poursuites.
  2. Vous êtes raisonnable, si vous louez l’appartement pour y loger selon les condition de location. Par exemple, il n'est pas raisonnable de s'attendre à ce qu'une personne seule puisse louer un appartement qui est expressément annoncé comme un appartement familial. Et si vous voulez transformer l'appartement loué en un magasin de kebab, vous n'êtes pas raisonnable non plus.

La régie ou les propriétaires ont un mois à disposition donner une réponse à votre proposition de locataire. Nous vous recommandons de proposer au moins trois dossiers complets pour laisser le choix du ou de la locataire qui reprendra votre bail à loyer.

Bail à loyer: les points clés en bref

Voici en quelques mots les informations les plus importantes:

  • Il n'existe pas de formulaires officiels pour un bail à loyer,
  • il n'est pas obligatoire de signer un bail écrit (Nous vous recommandons toutefois de demander un contrat de bail écrit),
  • Presque toutes les régie ou propriétaire exigent une garantie de loyer sous forme de dépôt bancaire ou sous cautionnement comme la garantie sans dépôt Firstcaution,
  • Les charges doivent être décrites en détail dans le bail à loyer. Les formulations peu claires ou les mentions figurant uniquement dans les conditions générales ne sont pas valables.
  • Vous pouvez - sous certaines conditions - sous-louer votre appartement. Veillez à signer un bail à loyer avec le sous-locataire.
  • Vous devez payer vous-même les petites réparations jusqu'à environ CHF 150.
  • Vous devez résilier votre bail à loyer par écrit. Le meilleur moyen est le courrier recommandé.
  • Le ou la locataire que vous proposez pour reprendre le bail doit être raisonnable et solvable.

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