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Mietvertrag: Was Sie wissen müssen

Der Mietvertrag regelt zwei Dinge: Der/Die Vermieter*in überlässt dem/der Mieter*in eine Wohnung - “eine Sache”, wie es im Schweizerischen Obligationenrecht heisst. Und der/die Mietende zahlt dafür einen Zins.

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Céline Frey
August 05, 2020

Wenn Sie in der Schweiz eine Wohnung mieten, schliessen Sie einen Mietvertrag ab. Was ist in einem Mietvertrag obligatorisch und was nicht? Wie steht es mit den Nebenkosten und wie kündige ich einen Mietvertrag? Das und vieles mehr erfahren Sie auf dieser Seite

Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Der Mietvertrag kann mündlich abgeschlossen werden, üblich ist in der Schweiz aber ein schriftlicher Mietvertrag. Vermieter*innen benutzen oft die Vorlage des Hauseigentümerverbandes. Es gibt aber kein offizielles Formular.

Beim Abschliessen eines Mietvertrages haben Sie und der Vermieter also grosse Freiheiten. Beim Kündigen nicht! Sie oder der Vermieter müssen die Kündigung eines Mietvertrages schriftlich machen.

Kann ich herausfinden, wie viel Mietzins mein*e Vormieter*in für die Wohnung bezahlt hat?

Das Gesetz gibt Ihnen das Recht, vom/von der Vermieter*in zu erfahren, wieviel Mietzins der/die Vormieter*in für die Wohnung bezahlt hat. Damit werden ungerechtfertigte Erhöhungen des Mietzinses vermieden. Falls Wohnungsnot herrscht, müssen Ihnen Vermietende, in gewissen Kantonen, den Zins des Vormieters bzw. der Vormieterin automatisch mit einem offiziellen Formular mitteilen.

In der Regel müssen Sie den Mietzins am Ende des Vormonats bezahlen. Sie bezahlen also beispielsweise bis 31. Mai den Zins für den Monat Juni.

Wozu muss ich ein Mietzinsdepot zahlen?

Vermieter*innen dürfen von Ihnen als Mieter*in eine Sicherheit verlangen, ein sogenanntes Mietzinsdepot. Bei einer Wohnung sind das maximal drei Monatsmieten. Bei Geschäftsmieten ist die Höhe der Kaution durch das Gesetz nicht beschränkt.

Sie müssen das Geld vor Mietantritt auf ein Sperrkonto einzahlen. Oft sind Vermieter*innen einverstanden, wenn Sie statt des Mietzinsdepots eine Mietkaution ohne Bankdepot als Sicherheit anbieten.

Was sind Nebenkosten?

Zusätzlich zum Mietzins entstehen beim Mieten einer Wohnung weitere Kosten, beispielsweise für Heizung und Warmwasser, die sogenannten Nebenkosten. Damit der Vermieter diese verrechnen kann, muss er sie im Mietvertrag ausdrücklich, konkret und klar erwähnen. Schwammige Formulierungen wie “übrige Kosten” sind nicht erlaubt. Nebenkosten, die nur in den Allgemeinen Vertragsbedingungen erwähnt werden, sind ungültig.

Vermieter*innen dürfen Ihnen nur so hohe Nebenkosten verrechnen, wie sie tatsächlich bezahlen. Falls Sie daran zweifeln, muss er/sie Ihnen Einsicht in seine/ihre Belege gewähren.

Die Abrechnung erfolgt entweder pauschal oder Akonto:

  • Pauschal:
    Vermietende müssen keine Abrechnung für Sie erstellen, weisen aber einen Betrag aus, der für die Nebenkosten gilt. Also beispielsweise eine Nettomiete pro Monat: CHF 1'300 plus Nebenkosten pro Monat in Höhe von CHF 220. Sie müssen somit CHF 1'520 pro Monat bezahlen, egal wie hoch die Nebenkosten tatsächlich sind.
  • Aktonto:
    Mietende machen Anzahlungen für die Nebenkosten (z.B. CHF 220 pro Monat) und erhalten jedes Jahr eine Abrechnung. Je nach Höhe der verursachten Nebenkoste müssen sie entweder nachzahlen oder erhalten Geld zurück.

Egal, welches System Vermietende anwenden: Fragen Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags nach, wie hoch die tatsächlichen Kosten in den letzten 3 Jahren waren. So können Sie vor allem beim Akonto-System sicher sein, dass sie nicht viel zu wenig oder zu viel anzahlen. Der Mieterinnen- und Mieterverband hat zur Überprüfung der Nebenkosten eine Checkliste veröffentlicht.

Darf ich meine Mietwohnung untervermieten?

Obwohl immer wieder das Gegenteil behauptet wird: Sie dürfen Ihre Wohnung unter gewissen Bedingungen untervermieten. Wenn Sie das tun, sind Sie trotzdem weiterhin alleine gegenüber dem/der Vermieter*in verantwortlich. Deshalb empfehlen wir Ihnen, als Hauptmieter*in mit den Untermieter*innen schriftliche Mietverträge abzuschliessen.

Ihr/e Vermieter*in kann die Untervermietung ablehnen, wenn

  • Sie mit der Untermiete Geld verdienen, d.h. Sie mehr Miete verlangen, als Sie selber bezahlen.
  • Ihr/e Untermieterin die Wohnung umnutzt oder wenn Lärmbelästigung entsteht. Im Obligationenrecht wird das umschrieben mit: “Wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.”
  • Sie selber während der Untermiete nicht in der Wohnung wohnen.
  • Sie dem/der Vermieter*in keine Auskunft über die Bedingungen der Untermiete geben. Dazu gehören die Personalien des/der Untermieters bzw. der Untermieterin, der vereinbarte Gebrauch, die Dauer der Untervermietung und der Untermietzins.
Was ist ein Solidar-Mietvertrag?

Wenn Sie in einer WG leben, aber keine Untermiete haben möchten, können Sie einen Solidar-Mietvertrag unterschreiben. Alle Mietenden haben somit die gleichen Rechte und Pflichten, weil alle den Mietvertrag unterschreiben.

Achtung: Jede/r Solidarmieter*in muss gegenüber dem/der Vermieter*in für den Betrag der ganzen Miete einstehen. Das bedeutet: Wenn ein WG-Mitglied nicht zahlt, kann der/die Vermieter*in die ganze ausstehende Miete bei den anderen Mitgliedern einfordern, selbst dann, wenn diese bereits ausgezogen sind.

Welche Reparaturen in der Wohnung muss ich selber bezahlen?

Kleinere Reparaturen, die Sie selber, ohne eine Fachperson, beheben können, gehören zum so genannten kleinen Unterhalt. Die Kosten (bis ca. CHF 150) müssen Sie bezahlen. Einen undichten Duschschlauch oder ein zerbrochenes Zahnputzglas müssen sie auf eigene Kosten ersetzen. Die Reparatur der Geschirrwaschmaschine hingegen können Sie selbstverständlich nicht selbst durchführen, so dass der/die Vermieter*in diese bezahlen muss.

Wie kündige ich meinen Mietvertrag?

Wie bereits erwähnt, müssen Sie schriftlich kündigen, am besten eingeschrieben. Es gibt keine gesetzlichen Regeln, welche Kündigungstermine und Fristen gelten, nur Gerichtsurteile. Oft verweisen Vermieter*innen im Mietvertrag auf “ortsübliche Kündigungstermine”. Diese können in der Schweiz in jedem Kanton, Bezirk und sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrem Mietamt (Schlichtungsbehörde), was für Ihre Wohngemeinde zutrifft.

Sie können natürlich auch ausserterminlich Ihre Wohnung kündigen. Dann müssen Sie aber eine/n Nachmieter*in suchen.

Welche Anforderungen muss mein Nachmieter erfüllen?

Das Gesetz stellt Bedingungen auf, die Nachmieter*innen erfüllen müssen. Sie müssen zahlungsfähig (solvent), zumutbar und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

  1. Zahlungsfähig sind Sie, wenn Sie genug Geld haben, um die Miete vollständig und pünktlich einzuzahlen. Beweisen können Sie das mit einem Lohnnachweis. Meist müssen Sie auch noch einen Auszug aus dem Betreibungsregister vorlegen.
  2. Zumutbar sind Sie, wenn Sie - salopp gesagt - in die Wohnung passen. Nicht zumutbar ist beispielsweise eine Einzelperson für eine ausdrücklich als Familienwohnung ausgeschriebene Wohnung. Und wenn Sie aus der Mietwohnung eine Dönerbude machen wollen, sind Sie auch nicht zumutbar.
Die wichtigen Punkte in der Kurzfassung

Erschlagen von so vielen Informationen? Hier folgt das wichtigste kurz und kompakt

  • Es gibt keine offiziellen Formulare für einen Mietvertrag und er muss auch nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden.
  • Fast alle Vermieter*innen verlangen ein Mietzinsdepot oder eine Mietkaution ohne Bankdepot.
  • Nebenkosten müssen detailliert im Mietvertrag beschrieben sein. Schwammige Formulierungen oder Erwähnung nur in den Allgemeinen Bedingungen sind ungültig.
  • Sie dürfen - unter gewissen Bedingungen - Ihre Wohnung untervermieten. Schliessen Sie mit dem/der Untermieter*in unbedingt einen Mietvertrag ab.
  • Kleine Reparaturen bis ca. CHF 150 müssen Sie selbst bezahlen.
  • Sie müssen Ihren Mietvertrag schriftlich kündigen - am besten eingeschrieben.
  • Ihr/e Nachmieter/in muss zumutbar und zahlungsfähig sein.

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